Ev Satarken Değer Artışı Kazancı Vergisi: 5 Yıl Kuralı Nasıl İşler?
Kadir Aydemir · 11 Ekim 2026 · 2 dk okuma
Evinizi alış fiyatından yüksek bir bedelle satarsanız, aradaki fark bazı durumlarda vergiye tabi olabilir. Buna değer artışı kazancı vergisi denir ve temelinde "5 yıl kuralı" vardır.
5 yıl kuralı
Gelir Vergisi Kanunu'na göre, taşınmaz iktisap tarihinden itibaren 5 yıl içinde satılırsa elde edilen kazanç değer artışı kazancı sayılır ve vergilendirilir. 5 yıl dolduktan sonra yapılan satıştan doğan kazanç bu kapsamda vergilendirilmez.
- Süre başlangıcı: Genellikle tapuya tescil tarihidir.
- Kooperatif üyeleri: Süre, tahsis tarihinden başlar.
- Miras ve bağış: Karşılıksız edinilen taşınmazlar bu kuralın dışındadır.
Kazanç nasıl hesaplanır?
Genel mantık şudur: satış bedelinden alış bedeli, satıcıya düşen satış giderleri ile ödenen vergi ve harçlar düşülür. Kalan tutar safi kazançtır.
Endeksleme: Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi'ndeki (Yİ-ÜFE) artış yüzde 10 veya üzerindeyse, alış bedeli bu oranda artırılarak hesaba katılabilir. Bu, enflasyonun yarattığı görünür kârın bir kısmını vergiden düşmenizi sağlar.
Yıllık istisna
Bir takvim yılında elde edilen değer artışı kazançlarının belirli bir tutarı gelir vergisinden istisnadır. Bu tutar her yıl güncellenir; geçerli rakam için Gelir İdaresi Başkanlığı'nın o yıla ait duyurusuna bakın.
Beyan
Değer artışı kazancı, kazancın elde edildiği takvim yılına ait yıllık gelir vergisi beyannamesiyle beyan edilir. Beyan zamanını ve usulünü bir mali müşavire danışarak planlamak en güvenlisidir.
Pratik ipuçları
- Alış belgenizi, tapu harcı ve masraf makbuzlarını saklayın; gider olarak düşebilirsiniz.
- Satış bedelini gerçek tutarda beyan edin; düşük beyanın riskleri için tapu harcı yazımıza bakın.
- Satışı planlıyorsanız tarihi 5 yıl dolumuna göre ayarlamak vergi yükünü değiştirebilir.
- Fiyatı belirlerken emsal yöntemini kullanın; satış hazırlığı için satış rehberimize bakın.
- Elde tuttuğunuz süre boyunca yıllık emlak vergisi yükümlülüğünüzü unutmayın.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; istisna tutarları ve kurallar değişebilir. Kendi durumunuz için bir mali müşavire danışın.