Kat İrtifakı mı, Kat Mülkiyeti mi? Tapudaki Farkı Anlamak
Kadir Aydemir · 11 Ekim 2026 · 2 dk okuma
Antalya'da yeni bir projeden daire bakarken en sık duyduğunuz iki terim kat irtifakı ve kat mülkiyetidir. İkisi de tapuda görünen farklı hukuki durumlardır ve satın alma kararınızı doğrudan etkiler.
Kat mülkiyeti nedir?
Kat mülkiyeti, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre bina tamamlandıktan sonra her bağımsız bölümün ayrı bir tapu kaydına kavuşmasıdır. Dairenin tapusunda arsa payınız, bağımsız bölüm numaranız ve niteliğiniz (mesken, işyeri vb.) açıkça yazar. Satın aldığınız şey artık "var olan, kullanılabilir" bir dairedir.
Kat irtifakı nedir?
Kat irtifakı ise bina henüz yapılmamışken ya da inşaat sürerken kurulur. Bu aşamada tapuda henüz bağımsız bölüm tapusu yoktur; arsa payınız ve ileride size ait olacak bölüm üzerinde bir irtifak hakkınız vardır. Yani bir bakıma "yapılacak daireye ait hak" satın almış olursunuz.
Pratikte fark ne yaratır?
- Kredi ve sigorta: Bina bitmediği için bireysel konut kredisi ve DASK gibi işlemler genellikle kat mülkiyetine geçildikten sonra gündeme gelir. Ayrıntı için DASK rehberimize bakabilirsiniz.
- Risk: İnşaat gecikebilir veya durabilir. Bu yüzden kat irtifakı aşamasında yapılan alımlarda sözleşmenin ve teslim şartlarının netliği çok önemlidir. Sözleşme tarafı için satış vaadi sözleşmesi yazımızı okuyun.
- İskan: Kat mülkiyetine geçiş için yapının tamamlanıp yapı kullanma izninin (iskan) alınması gerekir. İskanı olmayan bir daireyi "tapusu hazır" diye almak riskli olabilir.
Kat mülkiyetine geçiş nasıl olur?
Bina bitip iskan alındıktan sonra, yönetim planı ve ilgili belgelerle tapu müdürlüğüne başvurulur ve kat irtifakı kat mülkiyetine çevrilir. Bu işlem projedeki tüm bağımsız bölümleri kapsadığı için, etaplı projelerde teslim takvimi önem kazanır. Suryapı Antalya gibi büyük ve etaplı projelerde hangi etabın hangi aşamada olduğunu danışmanınızdan mutlaka öğrenin; proje sayfamızda genel bilgileri bulabilirsiniz.
Karar vermeden önce sorun
- Tapunun güncel durumu nedir, kat irtifakı mı kat mülkiyeti mi?
- Yapı kullanma izni alındı mı, alınacaksa tahmini tarih nedir?
- Tapuda ipotek, haciz veya şerh var mı?
- Teslim gecikirse sözleşmede hangi yaptırım var?
Bu soruların yazılı cevabı, ev alırken kullanacağınız en güçlü koruma araçlarından biridir. Genel kontrol listesi için Antalya'da ev alırken kontrol listemize de göz atın.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut işlemde tapu müdürlüğü veya bir avukata danışın.