Kat Mülkiyeti Kanunu: Aidat, Yönetim Planı ve Kat Malikleri Kurulu
Kadir Aydemir · 11 Ekim 2026 · 2 dk okuma
Apartman veya sitede yaşıyorsanız ilişkilerinizi düzenleyen temel kanun 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'dur. Ev almadan önce bilmeniz gereken birkaç kural, sonradan çıkacak sorunları azaltır.
Yönetim planı
Her kat mülkiyetli bina veya sitenin, ortak yaşam kurallarını düzenleyen bir yönetim planı vardır. Aidat, ortak alan kullanımı, evcil hayvan, tadilat saatleri, yönetici seçimi gibi konular bu planda yer alır. Ev almadan önce planı mutlaka isteyin ve okuyun.
Kat malikleri kurulu
Binanın en üst karar organı kat malikleri kuruludur. Yılda en az bir kez toplanır; yönetici seçimi, bütçe, büyük onarımlar ve ortak alan değişiklikleri gibi kararlar burada alınır. Her karar için aranan çoğunluk oranı konuya göre değişir; yeniden inşa gibi büyük kararlarda daha yüksek çoğunluk gerekebilir.
Ortak giderler ve aidat
Asansör, çatı, merkezi ısıtma, güvenlik, bahçe bakımı ve yönetici ücreti gibi ortak giderlere kat malikleri, kanunda aksi yazılmadıkça arsa payı oranında katılır; yönetim planı farklı bir paylaşım öngörebilir. Aidat bu giderlerin aylık paylarını ifade eder.
Aidat ödenmezse
Kanuna göre ortak gider ve avans borçlarını zamanında ödemeyen kat malikine gecikme tazminatı uygulanır (kanunda aylık yüzde 5 olarak öngörülmüştür). Yönetici borçlu malike ihtarname çekebilir ve gerekirse icra takibi başlatabilir.
Ev alırken ve satarken
- Alıcı: Önceki malikin ortak gider borcundan sorumlu tutulabileceğiniz için yöneticiden "aidat borcu yoktur" yazısı isteyin.
- Satıcı: Tapuya gitmeden önce aidat borçlarınızı kapatın; belge listesi için ev satışı belgeleri yazımıza bakın.
Tadilat ve ortak alan değişikliği
Binanın taşıyıcı elemanlarına, cephesine veya ortak alanlara müdahale için diğer maliklerin onayı ve kanundaki çoğunluk oranları gerekir. Balkon kapatma, çatı katı genişletme gibi işlemler yapı ve imar mevzuatına da bağlıdır.
Büyük giderler ve dönüşüm
Eski binalarda cephe, asansör veya yapısal güçlendirme gibi büyük masraflar gündeme gelebilir. Riskli yapı süreci için kentsel dönüşüm yazımıza bakın. Yeni ve eski bina farkını sıfır daire mi ikinci el mi yazımızda karşılaştırdık. Genel kontrol için ev alırken kontrol listemizi kullanın.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; çoğunluk oranları ve usuller için kanun metnine veya bir avukata başvurun.